Kündigung wegen Eigenbedarf bei älteren Mietern?

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Gilt die Kündigung wegen Eigenbedarf, wenn man die schon lange vermietete Wohnung an einen älteren Mieter nach Jahren doch selbst bewohnen möchte? Kann man den älteren Mietern wegen Eigenbedarf doch die Kündigung aussprechen? Oder ist man wegen der Schutzbedürftigkeit der älteren Mieter als Vermieter doch wehrlos?

Im Fall wollte ein Vermieter die Wohnung, die 27 Jahre an einen 85-jährigen Mieter vermietet war, schließlich selbst bewohnen. Hiernach stellte sich die Frage nach den rechtlichen Erfolgsaussichten einer Kündigung wegen Eigenbedarf.

Grundsätzlich stellt der Eigenbedarf ein berechtigtes Interesse des Vermieters dar. Der betroffene Mieter hat jedoch ein Widerspruchsrecht gegen die Kündigung wegen Eigenbedarf. Übt der Mieter dieses Widerspruchsrecht aus, ist die Kündigung nur wirksam, wenn das Interesse des Vermieters an der Kündigung höher zu bewerten ist, als das Interesse des Mieters am Fortbestehen des Mietverhältnisses.

1. Ausführliche Darlegung Nutzungswunsch

Der Vermieter muss also darlegen, warum er die Wohnung wirklich benötigt. Er muss seinen Nutzungswunsch ausführlich darlegen und darf sich nicht in seiner Begründung auf pauschale Begrifflichkeiten beschränken.

2. Kündigungsfrist § 573 c BGB

Ferner ist die Kündigungsfrist des § 573 c BGB zu beachten. Je länger das Mietverhältnis dauert, umso länger dauert auch die Kündigungsfrist. Im Fall bestand bei der Mietdauer von 27 Jahren eine Kündigungsfrist von 9 Monaten.

3. Problem vorgetäuschter Eigenbedarf

Problematisch wird es, wenn der Mieter dem Vermieter einen sog. vorgetäuschten Eigenbedarf nachweisen kann. Dann kann der Mieter nämlich ggf. in der Wohnung bleiben oder Schadensersatz verlangen für die teurere Miete in der neuen Wohnung. Dies gelingt dem Mieter, wenn er Immobilienanzeigen für die neue Vermietung der Wohnung nachweisen kann oder auf dem Klingelschild doch den Namen eines neuen Mieters feststellt. Die Beweislast für den Eigenbedarf hat an sich der Vermieter und kann diese beispielsweise durch Zeugen erbringen. Dabei kann die Beweislast für den Eigenbedarf für den Vermieter des Öfteren problematisch sein.

4. Problem Interessenabwägung § 574 BGB/Härtefallregelung wegen hohem Alter

Das Urteil des Landgerichts Frankfurt/Main vom 23.08.2011 – 2-11 S 10/11, NZM 2011, S. 774, lässt dabei die rechtliche Situation des Vermieters nicht gänzlich aussichtslos erscheinen. Im Verfahren ging es um den Einzug der Kinder des Vermieters in die eigene, größere Mietswohnung. Nach Ansicht des Landgerichts kommt es aber darauf an, ob der ältere Mieter trotz seines Alters noch mobil ist und der Umzug nicht zu einer Verschlechterung seiner Lebenssituation führt bzw. zu einer akuten Gefährdung seiner Gesundheit. Wenn das gegeben ist, kann die Interessenabwägung auch einmal zugunsten des Vermieters ausgehen, obwohl der ältere Mieter schon lange in der Mietswohnung lebt.

5. Zusammenfassung/Resümee

Eine Kündigung eines älteren Mieters wegen Eigenbedarfs ist von vorneherein nicht aussichtlos. Man muss als Vermieter nur Zeit mitbringen und sich den rechtlichen Risiken bewusst sein, die man bei einer solchen Kündigung zu tragen hat: Nachweis des Mieters in Bezug auf einen evtl. vorgetäuschten Eigenbedarf und/oder die Härtefallklausel, wenn der ältere Mieter wegen Alters nicht mehr hinreichend mobil ist und der Umzug ggf. zu einer Verschlechterung der Lebenssituation führt bzw. zu einer akuten Gefährdung seiner Gesundheit.
Wenn man das widerlegt hat, hat man als Vermieter recht gute Chancen, die eigene Wohnung auch nach Jahren wieder selbst bewohnen zu dürfen.

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