Wann kann der Mieter gegenüber dem Vermieter Mietminderung geltend machen? Was passiert bei einer Störung des Hausfriedens durch einen anderen Mieter?
1. Welche Pflichten hat der Vermieter generell?
Der Vermieter hat die sog. Gebrauchsüberlassungspflicht gegenüber dem Mieter. Dies bedeutet in erster Linie, dass er die Mietsache dem Mieter gegen Entgelt zum Gebrauch überlassen muss. Er hat aber auch die sog. Gebrauchsgewährpflicht. Dies ist die Pflicht des Vermieters, den Gebrauch der Mietsache über die Zeit dem Mieter gegenüber zu gewährleisten. Das heißt bei Mängel der Mietsache muss der Vermieter umgehend tätig werden und die Mangelfreiheit der Mietsache wieder herstellen. Ansonsten kann der Mieter eventuell Mietminderung in Form einer geminderten monatlichen Mietzahlung geltend machen. Dies muss aber in jedem Einzelfall rechtlich geprüft werden. Die Höhe der Mietminderung ergibt sich aus der Vielzahl der gerichtlich entschiedenen Fälle und muss ebenfalls von Fall zu Fall rechtlich geprüft werden.
2. Was passiert bei einer Störung des Hausfriedens durch einen anderen Mieter im Hinblick auf die Mietminderung?
Eine Störung des Hausfriedens durch einen anderen Mieter im Haus kommt dann vor, wenn dieser durch sein Verhalten den Hausfrieden nachhaltig stört. Fälle sind z.B., wenn dieser die Mietergemeinschaft beschimpft, beleidigt, ständig laut nachts feiert oder an anderen Haustüren klingelt usw.
Dann kommt es für eine eventuelle Mietminderung eines betroffenen Mieters darauf an, wie erheblich und anhaltend die Störungen waren, die von dem Störer auf den betroffenen Mieter ausgingen und ob es zu einer Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit der Wohnung des betroffenen Mieters kommt.
3. Wann gelingt der Nachweis des Mieters für die Geltendmachung einer Mietminderung?
Für den Mieter empfiehlt sich die Vorlage eines vollständigen Störungsprotokolls an den Vermieter, in dem alle Störungen des Haufriedensbrechers mit Uhrzeit und Dauer aufgeführt werden. Dann kann der Vermieter nachvollziehen, wie erheblich und anhaltend die Störungen sind. Jedenfalls sollte der Mieter jede Störung dem Vermieter melden. Im Akutfall kann auch nachts oder bei Ruhezeiten bei einem Verstoß gegen die Hausordnung die Polizei um Hilfe gebeten werden.
Zusätzlich sind weitere Belege für die Störungen durch Zeugenaussagen durch andere Mieter im Haus für die Rechtsposition des Mieters hilfreich.
4. Wie sollte der Vermieter bei solchem Vorfällen vorgehen?
Bei mehrfachen und anhaltenden Störungen des Hausfriedens kann der Störer vom Vermieter abgemahnt werden. Dabei sollte dem Störer sein Verhalten als Verstoß gegen die Hausordnung schriftlich deutlich gemacht werden und angezeigt werden, dass bei einem solchen erneuten Verstoß die Kündigung des Mietverhältnisses droht. Jedenfalls sollte der Vermieter nach jeder Beschwerde umgehend tätig werden und sein Möglichstes tun, um den Beschwerden Abhilfe zu verschaffen. Ein weitere Möglichkeit vor der Abmahnung des störenden Mieters ist es, das klärende Gespräch mit ihm aufzunehmen.
Sollten die Ruhestörungen dennoch kein Ende nehmen, ist die Kündigung des Mietverhältnisses die Folge mit nachfolgender Räumungsklage.
Jedenfalls sollte der Vermieter alle rechtlich möglichen Maßnahmen ergreifen, um die Störungen des Hausfriedens zu reduzieren oder zu unterbinden (LG Berlin, Urt. v. 06.02.2015, 63 S 236/14, beck-online).
Wenn es darüber hinaus durch das Verhalten des störender Mieters zu einer konkreten Gefahr für Dritte kommt, muss der Vermieter umgehend tätig werden, auch durch die Zusammenarbeit mit der Polizei. Beispiele hierfür sind Tätlichkeiten gegenüber anderen Mietern.
5. Welche Quoten zur Mietminderung kann der Mieter im Einzelfall gegebenenfalls geltend machen?
Hier kommt es generell darauf an, wie erheblich und anhaltend die Störungen durch den Hausfriedensbrecher sind und ob es zu einer Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit der Wohnung kommt. Dabei gibt es abhängig von den Störungen im Einzelfall Quoten in der Rechtsprechung zur Minderung der Miete von 10 % oder mehr der monatlichen Kaltmiete. Die Höhe der Mietminderung ist einer rechtlichen Einzelfallprüfung vorbehalten.
6. Was folgt dann für den Mieter, wenn der Nachweis für eine Mietminderung nicht gelingt?
Dann muss der Mieter die vollständige Miete pro Monat dem Vermieter gegenüber weiter bezahlen.
7. Welche weiteren Fälle für eine Mietminderung gibt es sonst?
Es gibt alle erdenklich möglichen Fälle, die eine Mietminderung begründen können. Dies sind z.B. bauliche Mängel an der Mietsache generell, eine störende Umgebung außerhalb des Mietshauses, bis hin zu Einwirkungen durch Umwelteinflüsse, wie Wasserschäden. Der Kasuistik sind hierbei keine Grenzen gesetzt.
Bei weiteren Fragen zur Mietminderung oder zum Mietrecht generell kommen Sie gerne auf uns zu!
