Streit gibt es oft beim Betreten der Mieträume durch den Vermieter während der Mietzeit.
In einem streitgegenständlichen Mietvertrag hatte der Vermieter das Recht, die Mietsache
„zur Prüfung ihres Zustandes oder zum Ablesen von Meßgeräten in angemessenen Abständen und nach rechtzeitiger Ankündigung (7 Tage) zu betreten“.
Kein anlassloses Prüfungsrecht der Wohnung durch den Vermieter
Über ein solches anlassloses Besichtigungsrecht hat der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 04.06.2014 – Az.: VIII ZR 289/13 entschieden. Danach steht dem Vermieter gerade kein periodisches, etwa alle ein bis zwei Jahre zu gewährendes Recht zu, ohne besonderen Anlass den Zustand der Wohnung zu kontrollieren. Auch ein vom Vermieter an den Mieter ohne Verhandlung angetragenes Recht im Mietvertrag, anlasslos die Wohnung zur Überprüfung des Wohnungszustandes zu besichtigen, sei unwirksam (vgl. § 307 Abs. 1 BGB).
Daher war die streitgegenständliche Klausel im betreffenden Mietvertrag unwirksam. Das Betreten der Mieträume durch den Vermieter als Recht unmittelbar aus dem Mietvertrag bestand also nicht.
Vielmehr, so urteilte der BGH in der betreffenden Entscheidung zum Betreten der Mieträume durch den Vermieter, stehe dem Mieter aus dem Grundrecht der Unverletzlichkeit der Wohnung nach Art. 13 GG ein Recht zu, in seinen Wohnräumen „in Ruhe gelassen zu werden“.
Sondern: Vorankündigung und sachlicher Grund
Daher bedarf es beim Betreten der Mieträume durch den Vermieter nach der Rechtsprechung des BGH eines konkreten sachlichen Grundes, damit der Vermieter die Mietsräume betreten darf und nur nach entsprechender Vorankündigung. Ein konkreter sachlicher Grund ist beispielsweise in dem geplanten Verkauf der Mietsache durch den Vermieter zu sehen und die Notwendigkeit, die Mieträume potentiellen Kaufinteressenten zu zeigen. Wenn der Vermieter dies in angemessener Zeit dem Mieter vorher anzeigt, gibt es keine Probleme beim Betreten der Mieträume durch den Vermieter.
Im Mietprozess
Im Mietprozess im Zusammenhang mit dem Betreten der Mieträume durch den Vermieter ist dem Prozessvertreter des Vermieters zu raten, an den Mieter spätestens in der mündlichen Verhandlung heranzutreten, er solle selbsttätig mehrere Termine für eine Besichtigung nennen. Damit sollte die Verzögerungstaktik des renitenten Mieters auch beendet sein.
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