Januar 4

Fallstricke beim Immobilienkaufvertrag – Update 2021

Sie schließen einen Immobilienkaufvertrag vor dem Notar ab – Glückwunsch! Aber vorher lohnt es sich, sich noch einige grundstücksrechtliche Fallstricke vor Augen zu führen.

1. Bestimmtheit des Kaufgegenstandes

Der Kaufgegenstand muss hinreichend bestimmt, um dem sachenrechtlichen Bestimmtheitsgebot zu entsprechen und um vor dem Grundbuchamt Bestand zu haben. Dazu muss der Kaufgegenstand genau bezeichnet sein. Wird noch eine Teilfläche von einem anderen Grundstück abgetrennt und dem Kaufgegenstand zugeschlagen, bedarf es dazu noch einen Lageplan mit der noch zu vermessenden, eingezeichneten Teilfläche. Dieser Lageplan muss der notariellen Urkunde beigefügt werden.

2. Vorsicht beim Haftungsausschluss für (erkennbare) Sachmängel

Vorsicht zu walten ist bei dem Fall, wenn sich der Verkäufer in der notariellen Urkunde der Haftung sogar für (erkennbare), nicht nur für verborgene Sachmängel entledigt. Konkretisiert sich nach dem Immobilienkauf nämlich ein Mangel an der Kaufsache, kann der Käufer keine Mängelrechte, wie Nacherfüllung oder Schadensersatz, gegenüber dem Verkäufer geltend machen. Im Normalfall kann der Käufer nämlich die Übergabe einer mangelfreien Kaufsache verlangen. Daher stellt der Haftungsausschluss des Verkäufers für erkennbare Sachmängel ein rechtliches Risiko eines Immoblienkaufvertrages dar. So ist der Käufer einem ggf. hohen Kostenrisiko ausgesetzt.

Hingegen ist der Haftungsausschluss für verborgene Mängel an der Kaufsache eher die Regel, verbunden mit der Zusicherung des Verkäufers, dass ihm verborgene Mängel aber nicht bekannt sind.

3. Die Immobilie ist aktuell noch von einem Mieter bewohnt

Ein rechtliche Risiko besteht, wenn die Immobilie noch von einem Mieter bewohnt wird und Sie aber selbst einziehen möchten. Dann muss Kündigung wegen Eigenbedarf geltend gemacht werden. Nach nochmaliger Fristsetzung zum Auszug muss ggf. Räumungsklage vor dem zuständigen Gericht erhoben werden. Hier sollten Sie je nach Erfolgsaussichten Ihres Falles mindestens zwischen 6-9 Monaten Zeitverlust einplanen.

4. Die Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung z.B. beim Wohngeld

Beim Wohngeld im Rahmen von größeren Eigentümergemeinschaften entspricht es mittlerweile der gängigen Praxis, dass der neue Wohnungseigentümer sich schon in der notariellen Urkunde der sofortigen Zwangsvollstreckung dahingegen unterwirft. Dabei entspricht es der Prozesserleichterung für die jeweiligen Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft, nicht zunächst einen gerichtlichen Titel in Bezug auf Ihren Anspruch auf Bezahlung des Wohngelds gegenüber dem einzelnen Wohnungseigentümer erwirken zu müssen, bevor diese auf die jeweils säumigen Wohnungseigentümer zurückgreifen können.

5. Bevollmächtigung der Notare der Gegenseite zum Vollzug der Urkunde

Relativ überschaubar ist das rechtliche Risiko, wenn die Notare der gegnerischen Partei (z.B. einer größeren Rechtsanwaltsgesellschaft) zum Vollzug der Urkunde im notariellen Kaufvertrag bevollmächtigt werden. Zwar wirft dies den Anschein der Parteilichkeit auf, jedoch ist ein Notar von Gesetzes wegen bereits zur Neutralität verpflichtet.

Bei weiteren Beratungsbedarf zu Ihrem Immobilienkaufvertrag und/oder zum Grundstücksrecht kommen Sie gerne auf uns zu.

Februar 6

Was tun bei unpünktlichen Zahlungen des Mieters?

Zahlungen

Jeder kennt das lästige Problem: unpünktliche Zahlungen des Mieters – mal bezahlt der Mieter pünktlich seine Miete, dann wieder unpünktlich, dann sogar zwei Monatsmieten nicht.

Welche rechtlichen Möglichkeiten ergeben sich bei mehrfach unpünktlichen Zahlungen des Mieters für den Vermieter?

1. Außerordentliche fristlose Kündigung des Mieters

Eine außerordentliche fristlose Kündigung des Mieters nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB kommt bei mehrfach unpünktlichen Zahlungen dann in Betracht, wenn der Mieter mit der Bezahlung von 2 Monatsmieten im Verzug ist.
Der Mieter hat aber dann die Möglichkeit, vor Zugang des Kündigungsschreibens die vollständige Miete noch zu bezahlen. Dies kann er rechtlich zulässig sogar mehrfach tun. Hierdurch wird die Kündigung des Vermieters bei mehrfach unpünktlichen Zahlungen des Mieters noch unwirksam.
Die Kündigung des Vermieters wird auch dann unwirksam, wenn der Mieter im Ablauf von 2 Monaten nach Zugang der Klageschrift zur Räumung der Wohnung noch die vollständige Miete bezahlt (sog. Schonfristzahlung). Dies darf der Mieter allerdings nur einmal in 2 Jahren tun (§ 569 Abs. 3 BGB). Sonst bleibt die Kündigung des Vermieters wegen mehrfach unpünktlichen Zahlungen des Mieters ebenfalls wirksam.

Als weitere Vorschrift für eine Kündigung des Mieters bei mehrfach unpünktlichen Zahlungen kommt die außerordentliche fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB in Betracht (sog. Auffangtatbestand). Hierbei gelten die unpünktlichen Mietzahlungen als mietrechtliche Vertragsverletzung, welche dem Vermieter nach Abwägung der beiderseitigen Interessen nicht mehr zugemutet werden kann. Voraussetzung für eine solche Kündigung des Mieters ist jedoch eine vorausgegangene Abmahnung durch den Vermieter wegen mehrfach unpünktlichen Zahlungen. Nach der Entscheidung des BGH vom 11.01.2006, NZM 2006, 338 reicht dann bereits eine einmalige weitere unpünktliche Zahlung nach der Abmahnung für eine fristlose Kündigung aus.

2. Ordentliche Kündigung des Mieters wegen Zahlungsverzugs

Schließlich kommt noch die ordentliche Kündigung des Vermieters bei Zahlungsverzug des Mieters in Betracht, § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB. Hier gelten die mehrfach unpünktlichen Zahlungen des Mieters als nicht unerhebliche Pflichtverletzung des Mieters, die den Vermieter ggf. zur ordentlichen Kündigung berechtigen.

Bei weiterem Beratungsbedarf zum Thema unpünktliche Zahlungen der Mieter oder zu weiteren Themen im Mietrecht kommen Sie gerne auf uns zu.

 

Oktober 2

Abmahnung durch den Vermieter als Grundlage für eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses?

Es geht um den Problemkreis der Abmahnung des Vermieters als Grundlage für eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses. In einem Fall hat eine Mietpartei mehrere Schreiben vom Vermieter erhalten mit zahlreichen Abmahnungen. Darin bemängelte der Vermieter z.B., dass der Mieter das Unkraut auf der gemieteten Terrasse angeblich nicht entfernt hatte oder dass eine Hecke nicht regemäßig von ihm gewässert wird. Führt eine solche Abmahnung automatisch zu einer ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses?

1. Wann kann der Vermieter ein Mietverhältnis ordentlich kündigen?

Grundsätzlich kann ein unbefristetes Mietverhältnis durch ordentliche Kündigung durch den Vermieter erst dann beendet werden, wenn dieser ein berechtigtes Interesse an der Beendigung der Miete hat (vgl. § 573 BGB). Dies bedeutet, dass das Recht des Vermieters zur ordentlichen Kündigung weitgehend eingeschränkt ist.
Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses ist insbesondere dann gegeben, wenn der Mieter nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Dies liegt vor allem dann vor, wenn die Belange des Vermieters durch eine Verletzungshandlung des Mieters vorsätzlich oder fahrlässig nicht nur ganz geringfügig beeinträchtigt worden sind. Dies stellen z.B. wiederholt unpünktliche Mietzahlungen dar oder bei Vernachlässigung der Wohnung. Daher muss ein wirklich wichtiger Grund vorliegen, der den Vermieter nach Abmahnung zur ordentlichen Kündigung des Mieters berechtigt. Das Vorbringen mehrerer “Bagatellen” über eine Abmahnung durch den Vermieter reicht in den meisten Fällen nicht zu einer ordentlichen Kündigung des Mieters aus. Vielmehr muss die Fortsetzung des Mietverhältnisses bei einer rechtmäßigen ordentlichen Kündigung für den Vermieter unzumutbar sein. Zudem muss der Vermieter alle vorgebrachten Tatsachen, die Grundlage für seine Abmahnung darstellen, auch erst einmal beweisen, damit die ordentliche Kündigung rechtlich zulässig ist.
Dies bedeutet, dass die der Abmahnung zugrundeliegenden Tatsachen erst ein gewisses Gewicht aufweisen müssen, damit eine ordentliche Kündigung des Vermieters rechtlich überhaupt zulässig ist.

2. Welche rechtliche Handhabe bleibt dem Mieter dann noch?

Zudem bleibt dem Mieter nach der ordentlichen Kündigung des Vermieters nach Abmahnung noch das Widerspruchsrecht nach § 574 BGB. Danach kann der Mieter der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Daher kann der Mieter auch noch nach einer Abmahnung und nach einer ordentlichen Kündigung noch der Beendigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter widersprechen.

Bei weiterem Beratungsbedarf zur Abmahnung/ordentlichen Kündigung durch den Vermieter und im Mietrecht kommen Sie gerne auf uns zu.

 

September 9

Lebenslängliches ausschließliches Wohnungsrecht (§ 1093 BGB)

Was ist ein lebenslängliches ausschließliches Wohnungsrecht?
Und was kann man tun, wenn man Erbe einer Immobilie geworden ist, an der laut testamentarischer Verfügung des Erblassers eine mit dem Erblasser befreundete Person das lebenslängliche ausschließliche Wohnungsrecht hat, die Immobilie aber aufgrund der Pflegebedürtigkeit der mit dem Wohnungsrecht bedachten Person droht zu verkommen?
Welche Handhabe verbleibt dem Eigentümer dabei? Wer muss welche Kosten beim lebenslänglichen ausschließlichen Wohnungsrecht tragen?

1. Was ist ein lebenslängliches ausschließliches Wohnungsrecht?

Der Berechtigte eines lebenslänglichen ausschließlichen Wohnungsrechts ist befugt, eine Wohnung oder ein Haus bis zum Lebensende zu bewohnen. Das lebenslängliche ausschließliche Wohnungsrecht nach § 1093 BGB endet grundsätzlich mit dem Tod des Berechtigten. Nach § 1093 Abs. 2 BGB ist der Berechtigte befugt, seine Familie sowie die zur standesmäßigen Bedienung und zur Pflege erforderlichen Personen in die Wohnung aufzunehmen. Hier kann z.B. der Berechtigte mit seiner Lebenspartnerin dort bis zum Lebensende wohnen. Grundsätzlich müssen diese Personen keine Miete für das lebenslängliche ausschließliche Wohnungsrecht bezahlen.

2. Welche Kosten muss der Wohnungsrechtsberechtigte tragen?/Welche Kosten der Eigentümer?

Der Berechtigte muss jedoch in der Regel kleinere Erhaltungsaufwendungen bezahlen, sowie Wohngeld. Letzteres bedeutet, dass der Berechtigte für laufende Betriebskosten, vor allem bei Eigentumswohnungen, aufkommen muss. Dies sind Kosten für:
– Wasser
– Heizung
– Warmwasser
– Aufzug
– Straßenreinigung
– Müll
– Gebäudereinigung
– Gartenpflege
– Strom
– Schornsteinfeger
– Sach- und Haftpflichtversicherung
– Hausmeister
– TV-anlage
– Waschmaschine und Trockner
– Weitere Betriebskosten nach BetrKVO
– Evtl. Kleinreparaturen (bis ca. 100,00 €).

Diese Kosten sollten in monatlichen Abschlagszahlungen im Wirtschaftsplan der Eigentümer der betreffenden Eigentumswohnung beschlossen worden sein.
Nach §1093 Abs. 1 BGB sind beim ausschließlichen lebenslänglichen Wohnungsrecht die Vorschriften über den Nießbrauch anwendbar. D.h. der Nießbraucher bzw. Wohnungsrechtsberechtigte trägt die laufenden Betriebskosten bei einer Eigentumswohnung. Der Eigentümer der betreffenden Wohnung trägt die Kosten für die Verwaltung, sowie für die Instandhaltung der Wohnung. Dies bedeutet, Kosten für größere Sanierungen an der Wohnung trägt im Zweifel der Eigentümer.
Handelt es sich nicht um eine Eigentumswohnung, an welcher der Berechtigte ein ausschließliches lebenslängliches Wohnungsrecht haben soll, sondern um ein Haus, sind ebenfalls die Vorschriften über den Nießbrauch nach § 1093 Abs. 1 BGB anwendbar. Danach hat der Wohnungsrechtsberechtigte, wie beim Nießbrauch, nur die gewöhnlichen Unterhaltungskosten zu bezahlen. Dies sind:
– Kleinere Reparaturen, z.B. ein kaputter Dachziegel
– Schönheitsreparaturen
– Kanalgebühren
– Brandversicherung für das Gebäude
– Grundsteuer
– Zinsanteil bei Grundschulden

Demgegenüber hat der Eigentümer eines Hauses, wie bei den Vorschriften über den Nießbrauch, die außergewöhnlichen Kosten der Immobilie zu tragen. Dies ist z.B. der Fall, wenn das ganze Dach neu eingedeckt werden soll.

3. Wie kann der Eigentümer Kosten gegenüber dem Wohnungsrechtsberechtigten geltend machen und wie lange?

Bis wann kann nun der Eigentümer Erhaltungsaufwendungen vom Wohnungsrechtsberechtigten verlangen, um die Wohnung in Schuss halten zu können?
Die Ersatzansprüche des Eigentümers wegen einer Verschlechterung der Wohnung verjähren ab der Rückgabe der Wohnung in 6 Monaten. Der Eigentümer kann diese Ansprüche auch noch zu Lebzeiten des Wohnungsrechtsberechtigten geltend machen und diese bereits zu Zeiten der Ausübung des lebenslänglichen ausschließlichen Wohnungsrechts schriftlich bei diesem anmelden. Wartet der Eigentümer der Wohnung mit der Geltendmachung von diesen Ansprüchen bis nach dem Tod des Wohnungsrechtsberechtigten, dann bestehen diese Ansprüche als Nachlassverbindlichkeiten gegenüber dessen Erben.
Wohngeldansprüche verjähren grundsätzlich nach §§ 194 ff. BGB in 3 Jahren nach deren Fälligkeit. Nach dem Urteil des BGH vom 16.03.2018, Az.: VZR 60/17, juris, soll die Abrechnungsfrist von 1 Jahr nach § 556 Abs. 3 BGB analog auch beim Wohnungsrechtsberechtigten anwendbar sein. Danach haben die Eigentümer ein Jahr Zeit, um dem Wohnungsrechtsberechtigten die Nebenkostenabrechnung zukommen zu lassen. Zum Beispiel für das Abrechnungsjahr 2019 muss der Eigentümer der Immobilie dem Wohnungsrechtsberechtigten bis spätestens zum 31.12.2020 die Nebenkostenabrechnung zukommen lassen. Ab Erhalt der Abrechnung beginnt dann die Verjährung des Nachzahlungsanspruchs von 3 Jahren.

Bei weiteren Fragen zum Wohnungsrecht, zum Wohngeld oder zu Erhaltungsaufwendungen kommen Sie gerne auf uns zu.