August 30

Frist für das Vortragen von Mietforderungen gegen die säumige Partei im Räumungsprozess

Welche Frist gilt für das Vortragen von Mietforderungen im Räumungsprozess gegenüber der säumigen Partei, wenn diese weiterhin nicht zahlt?

Was passiert, wenn der Mieter während eines Räumungsprozesses weiter Mietforderungen nicht bezahlt und als säumige Partei nicht einmal auf die Klageschrift reagiert?

Wie lange kann man ausstehende Mietforderungen während des Räumungsprozesses vorbringen?

Nach §§ 331 Abs. 3, 276 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 ZPO ist die beklagte Mietpartei bereits dann schon im Rechtssinne säumig, wenn sie im schriftlichen Vorverfahren ihre Verteidigungsabsicht nicht innerhalb der zweiwöchigen Notfrist nach Klagezustellung anzeigt. Ausgangspunkt der Überlegungen ist dann der § 335 Abs. 1 Nr. 3 ZPO. Danach ergeht gerade kein Versäumnisurteil gegen die säumige Mietpartei, wenn der säumigen Partei Sachanträge oder Tatsachenvorträge der erschienenen Partei nicht rechtzeitig vor dem Termin mitgeteilt wurden. Dazu gehört auch die Klageerhöhung, d.h. wenn die Mietpartei auch während des Ablaufs des Räumungsprozesses weiterhin keine Mietzahlungen leistet und der Vermieter auf Klägerseite die klägerische Forderung erhöht und weiterhin ausstehende Mietforderungen einklagt. Rechtzeitig mitgeteilt ist ein Vortrag nämlich in der Klageschrift nur, wenn dieser die Einlassungsfrist von 2 Wochen nach § 274 Abs. 3 ZPO wahrt.

Dies bedeutet, der Vermieter kann als Kläger nur diejenigen Mietforderungen im Versäumnisverfahren noch einklagen, bei denen der beklagte Mieter noch die Möglichkeit hat, sich in zwei Wochen bis zur mündlichen Verhandlung noch zu verteidigen.
Dies heisst, erhöht der Vermieter als Kläger noch eine Woche vor der mündlichen Verhandlung seine eingeklagten Mietforderungen, da noch weitere Mietforderungen ausstehen, können diese Forderungen im Versäumnisurteil keine Berücksichtigung mehr finden. Der Vermieter hat somit die Frist für das Vortragen von weiteren Mietforderungen gegen die säumige Partei im Räumungsprozess versäumt.
Richtigerweise kann der Vermieter als Kläger nur diejenigen Mietforderungen auch im Versäumnisverfahren einklagen, die bis zum Zeitpunkt auflaufen, wie der beklagte Mieter sich noch auf die Klageerhöhung innerhalb von zwei Wochen bis zur mündlichen Verhandlung einlassen kann. Die hiernach noch ausstehende Forderungen finden im Versäumnisurteil keine Berücksichtigung, es kann höchstens ein Teil-Versäumnisurteil gegen den säumigen Mieter ergehen.

Bei weiterem Beratungsbedarf im Mietrecht kommen Sie gerne auf uns zu.

Juni 13

Kann man sich durch Stellen von einem Nachmieter früher vom Mietvertrag lösen?

Weit verbreitet ist die Ansicht, dass man sich durch das Stellen von einem Nachmieter umgehend vom geschlossenen Mietvertrag lösen kann.

Muss der Vermieter aber überhaupt einen Nachmieter auf Vorschlag des Vormieters akzeptieren?

1. Gibt es eine Nachmieterklausel im Mietvertrag?

Dies kommt jedoch ganz darauf an, ob eine sog. Nachmieterklausel im Mietvertrag existiert. Dies kommt in der Praxis jedoch so gut wie nie vor. Durch eine Nachmieterklausel ist es dem Vormieter erlaubt, sich durch Stellen eines Nachmieters frühzeitig vom Mietvertrag zu lösen. In der Regel enthält jedoch ein normaler Mietvertrag keine Nachmietervereinbarung, so dass sich der Mieter nicht frühzeitig durch Stellen eines Nachmieters vom Mietvertrag lösen kann und auch die Kündigungsfrist nicht verkürzen kann.

2. Liegt ein sog. Härtefall beim Mieter vor?

Liegt bei Mieter ein Härtefall vor, besteht für ihn ein berechtigtes Interesse, sich durch das Stellen von einem Nachmieter frühzeitig vom Mietvertrag zu lösen. Ein Härtefall ist insbesondere dann gegeben, wenn

  1. ein Kind unterwegs ist und die Wohnung für den Mieter zu klein ist.
  2. der Mieter zum Pflegefall wird und gesundheitsbedingt in ein Alten/- oder Pflegeheim ziehen muss.
  3. der Mieter beruflich den Wohnort wechseln muss.

Liegt ein solcher Härtefall vor, kann ein Vormieter durch Stellen eines bestimmten Nachmieters den Mietvertrag ggf. früher beenden. Dabei muss allein der Mieter aktiv werden; der Vermieter muss nicht an der Suche nach einem geeigneten Nachmieter mitwirken (BGH, Urt. v. 07.10.2015 – VIII ZR 247/14 – juris.bundesgerichtshof.de).

3. Muss der Vermieter in solchen Fällen jeden Nachmieter akzeptieren?

An sich reicht es aus, wenn der Vormieter dem Vermieter einen Nachmieter vorschlägt. Dieser Nachmieter muss jedoch als Ersatzmieter geeignet und dem Vermieter zumutbar sein. Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn der potentielle Nachmieter der gleichen Einkommensklasse angehört, wie der Vormieter. Als nicht zumutbar gilt der vorgeschlagene Nachmieter z.B., wenn dieser nur eine begrenzte Aufenthaltserlaubnis hat, die das Mietvertragsverhältnis gefährden könnte, er genehmigungspflichtige Haustiere hat oder die Wohnung gewerblich nutzen möchte, dies aber im Mietvertrag nicht vorgesehen ist. Vor allem in diesen Fällen muss der Vermieter den vorgeschlagenen Nachmieter nicht akzeptieren.

Darüber hinaus hat der Vermieter eine dreimonatige Überlegensfrist, ob er den Nachmieter akzeptieren möchte.

4. Zusammenfassend dürfte es daher rechtlich eher schwierig für den Mieter sein, sich frühzeitig vom Mietvertrag zu lösen, indem er einen Nachmieter stellt. Es muss ein Härtefall beim Mieter vorliegen und der Nachmieter muss geeignet und für den Vermieter zumutbar sein. Zudem ist die dreimonatige Prüfungsfrist für den Vermieter bezüglich des vorgeschlagenen Nachmieters einem schnellen Mieterwechsel auch nicht unbedingt zuträglich.

Bei Rechtsfragen “rund um die Nachmieter-Problematik” und im Mietrecht kommen Sie gerne auf uns zu.

 

 

 

Oktober 22

Wann ist eine Mieterhöhung rechtmäßig?

Wann kann der Vermieter rechtmäßig eine Mieterhöhung erlassen?

1. Ortsübliche Vergleichsmiete

Enthält der Mietvertrag keine weiteren Bestimmungen zur Mieterhöhung, ist eine solche nur rechtmäßig, wenn der Vermieter innerhalb von 3 Jahren nicht mehr als 20 % die Miete erhöht hat. Dann darf der Vermieter die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen (§ 558 Abs. 1 BGB). Voraussetzung dafür ist allerdings, dass die Miete in den letzten 15 Monaten unverändert war.
Zudem muss die Mieterhöhung begründet werden. Hier muss sich der Vermieter auf einen einfachen oder auf einen qualifizierten Mietspiegel berufen oder er muss 3 verschiedene Wohnungen im Ort benennen. Im Gegensatz zu einem einfachen Mietspiegel ist der qualifizierte Mietspiegel nach wissenschaftlichen Erkenntnissen erstellt und hat im Mietrechtsprozess eine erhebliche Beweiskraft. Der Mieter kann bei einer Mieterhöhung eine Begründung des Vermieters verlangen.

2. Zustimmung des Mieters

Weiter muss der Vermieter in seinem Mieterhöhungsverlagen dem Mieter den Hinweis geben, dass dieser dabei zustimmen muss. Fehlt dieser Hinweis des Vermieters, ist die Erhöhung des Vermieters formell unwirksam.

3. Verfahren

Erhöht der Vermieter die Miete, hat der Mieter zunächst einmal 2 Monate Bedenkzeit. Widerspricht der Mieter daraufhin der Erhöhung, hat der Vermieter 3 Monate Zeit,  Klage zu erheben. Dabei ist der Mieter beweispflichtig, warum die Erhöhung ungerechtfertigt ist.

Bei weiteren Fragen im Mietrecht kommen Sie gerne auf uns zu.

Oktober 2

Kündigung wegen Eigenbedarf bei älteren Mietern?

Gilt die Kündigung wegen Eigenbedarf, wenn man die schon lange vermietete Wohnung an einen älteren Mieter nach Jahren doch selbst bewohnen möchte? Kann man den älteren Mietern wegen Eigenbedarf doch die Kündigung aussprechen? Oder ist man wegen der Schutzbedürftigkeit der älteren Mieter als Vermieter doch wehrlos?

Im Fall wollte ein Vermieter die Wohnung, die 27 Jahre an einen 85-jährigen Mieter vermietet war, schließlich selbst bewohnen. Hiernach stellte sich die Frage nach den rechtlichen Erfolgsaussichten einer Kündigung wegen Eigenbedarf.

Grundsätzlich stellt der Eigenbedarf ein berechtigtes Interesse des Vermieters dar. Der betroffene Mieter hat jedoch ein Widerspruchsrecht gegen die Kündigung wegen Eigenbedarf. Übt der Mieter dieses Widerspruchsrecht aus, ist die Kündigung nur wirksam, wenn das Interesse des Vermieters an der Kündigung höher zu bewerten ist, als das Interesse des Mieters am Fortbestehen des Mietverhältnisses.

1. Ausführliche Darlegung Nutzungswunsch

Der Vermieter muss also darlegen, warum er die Wohnung wirklich benötigt. Er muss seinen Nutzungswunsch ausführlich darlegen und darf sich nicht in seiner Begründung auf pauschale Begrifflichkeiten beschränken.

2. Kündigungsfrist § 573 c BGB

Ferner ist die Kündigungsfrist des § 573 c BGB zu beachten. Je länger das Mietverhältnis dauert, umso länger dauert auch die Kündigungsfrist. Im Fall bestand bei der Mietdauer von 27 Jahren eine Kündigungsfrist von 9 Monaten.

3. Problem vorgetäuschter Eigenbedarf

Problematisch wird es, wenn der Mieter dem Vermieter einen sog. vorgetäuschten Eigenbedarf nachweisen kann. Dann kann der Mieter nämlich ggf. in der Wohnung bleiben oder Schadensersatz verlangen für die teurere Miete in der neuen Wohnung. Dies gelingt dem Mieter, wenn er Immobilienanzeigen für die neue Vermietung der Wohnung nachweisen kann oder auf dem Klingelschild doch den Namen eines neuen Mieters feststellt. Die Beweislast für den Eigenbedarf hat an sich der Vermieter und kann diese beispielsweise durch Zeugen erbringen. Dabei kann die Beweislast für den Eigenbedarf für den Vermieter des Öfteren problematisch sein.

4. Problem Interessenabwägung § 574 BGB/Härtefallregelung wegen hohem Alter

Das Urteil des Landgerichts Frankfurt/Main vom 23.08.2011 – 2-11 S 10/11, NZM 2011, S. 774, lässt dabei die rechtliche Situation des Vermieters nicht gänzlich aussichtslos erscheinen. Im Verfahren ging es um den Einzug der Kinder des Vermieters in die eigene, größere Mietswohnung. Nach Ansicht des Landgerichts kommt es aber darauf an, ob der ältere Mieter trotz seines Alters noch mobil ist und der Umzug nicht zu einer Verschlechterung seiner Lebenssituation führt bzw. zu einer akuten Gefährdung seiner Gesundheit. Wenn das gegeben ist, kann die Interessenabwägung auch einmal zugunsten des Vermieters ausgehen, obwohl der ältere Mieter schon lange in der Mietswohnung lebt.

5. Zusammenfassung/Resümee

Eine Kündigung eines älteren Mieters wegen Eigenbedarfs ist von vorneherein nicht aussichtlos. Man muss als Vermieter nur Zeit mitbringen und sich den rechtlichen Risiken bewusst sein, die man bei einer solchen Kündigung zu tragen hat: Nachweis des Mieters in Bezug auf einen evtl. vorgetäuschten Eigenbedarf und/oder die Härtefallklausel, wenn der ältere Mieter wegen Alters nicht mehr hinreichend mobil ist und der Umzug ggf. zu einer Verschlechterung der Lebenssituation führt bzw. zu einer akuten Gefährdung seiner Gesundheit.
Wenn man das widerlegt hat, hat man als Vermieter recht gute Chancen, die eigene Wohnung auch nach Jahren wieder selbst bewohnen zu dürfen.

Bei weiteren Fragen im Mietrecht kommen Sie gerne auf uns zu.