Besondere Problempunkte beim Bauträgerkaufvertrag sind Verzögerungen bei der Erstellung des Bauwerkes zulasten des Käufers, sowie die mögliche Insolvenz des Bauträgers. Daher sollten besondere Punkte im Kaufvertragsentwurf beim Bauträgerkaufvertrag besonders geprüft werden:
- Die sog. “Bauträgergrundschuld” sollte nicht weiter stören. Dabei darf der Bauträger Grundpfandrechte, wie z.B. Grundschulden, auch zu Lasten des an den Käufer veräußerten Vertragsgegenstand eintragen lassen. Wichtig ist dabei nur, dass der Bauträger dem Käufer nach Eintragung der Finanzierungsgrundpfandrechte eine Pfandfreistellungserklärung nach § 3 MaBV (Makler- und Bauträgerverordnung) der Bank als Gläubigerin übergibt. Hiernach werden die Grundpfandrechte gelöscht, sobald der Käufer seine Zahlungsverpflichtungen erfüllt hat.
- Nach der MaBV hat der Käufer beim Bauträgerkaufvertrag Abschlagszahlungen gemäß dem Baufortschritt an den Bauträger zu entrichten.
- Die Mängelhaftung des Bauträgers kann wegen des Charakters des Bauträgerkaufvertrags als Verbrauchervertrag nicht sehr stark beschränkt werden. Daher wird bei Bauträgerkaufverträgen oft auf die gesetzliche Haftung nach Werkvertragsrecht verwiesen. Eine Subsidiärhaftung beim Bauträgerkaufvertrag, nach der sich der Käufer erst erfolglos bemühen soll, seine Ansprüche gegenüber den am Bau Beteiligten durchzusetzen, bevor er auf den Bauträger zurückgreifen kann, ist unwirksam.
- Die Vollmacht des Bauträgers, ohne Zustimmung des Erwerbers beim Bauträgerkaufvertrag Änderungen bei Inhalt und Umfang des Sondereigentums des Käufers vorzunehmen, ist nur insoweit zulässig, wie das Sondereigentum des Erwerbers dadurch nicht berührt wird und das zu dessen Gebrauch dienende Gemeinschaftseigentum nicht wesentlich beeinträchtigt wird. Daher ist die Vollmacht des Bauträgers hierzu im Innenverhältnis dem Inhalt nach und vom Umfang her beschränkt.
Bei Beratungsbedarf zum Bauträgerkaufvertrag kommen Sie gerne auf uns zu.
