Lebenslängliches ausschließliches Wohnungsrecht (§ 1093 BGB)

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Was ist ein lebenslängliches ausschließliches Wohnungsrecht?
Und was kann man tun, wenn man Erbe einer Immobilie geworden ist, an der laut testamentarischer Verfügung des Erblassers eine mit dem Erblasser befreundete Person das lebenslängliche ausschließliche Wohnungsrecht hat, die Immobilie aber aufgrund der Pflegebedürtigkeit der mit dem Wohnungsrecht bedachten Person droht zu verkommen?
Welche Handhabe verbleibt dem Eigentümer dabei? Wer muss welche Kosten beim lebenslänglichen ausschließlichen Wohnungsrecht tragen?

1. Was ist ein lebenslängliches ausschließliches Wohnungsrecht?

Der Berechtigte eines lebenslänglichen ausschließlichen Wohnungsrechts ist befugt, eine Wohnung oder ein Haus bis zum Lebensende zu bewohnen. Das lebenslängliche ausschließliche Wohnungsrecht nach § 1093 BGB endet grundsätzlich mit dem Tod des Berechtigten. Nach § 1093 Abs. 2 BGB ist der Berechtigte befugt, seine Familie sowie die zur standesmäßigen Bedienung und zur Pflege erforderlichen Personen in die Wohnung aufzunehmen. Hier kann z.B. der Berechtigte mit seiner Lebenspartnerin dort bis zum Lebensende wohnen. Grundsätzlich müssen diese Personen keine Miete für das lebenslängliche ausschließliche Wohnungsrecht bezahlen.

2. Welche Kosten muss der Wohnungsrechtsberechtigte tragen?/Welche Kosten der Eigentümer?

Der Berechtigte muss jedoch in der Regel kleinere Erhaltungsaufwendungen bezahlen, sowie Wohngeld. Letzteres bedeutet, dass der Berechtigte für laufende Betriebskosten, vor allem bei Eigentumswohnungen, aufkommen muss. Dies sind Kosten für:
– Wasser
– Heizung
– Warmwasser
– Aufzug
– Straßenreinigung
– Müll
– Gebäudereinigung
– Gartenpflege
– Strom
– Schornsteinfeger
– Sach- und Haftpflichtversicherung
– Hausmeister
– TV-anlage
– Waschmaschine und Trockner
– Weitere Betriebskosten nach BetrKVO
– Evtl. Kleinreparaturen (bis ca. 100,00 €).

Diese Kosten sollten in monatlichen Abschlagszahlungen im Wirtschaftsplan der Eigentümer der betreffenden Eigentumswohnung beschlossen worden sein.
Nach §1093 Abs. 1 BGB sind beim ausschließlichen lebenslänglichen Wohnungsrecht die Vorschriften über den Nießbrauch anwendbar. D.h. der Nießbraucher bzw. Wohnungsrechtsberechtigte trägt die laufenden Betriebskosten bei einer Eigentumswohnung. Der Eigentümer der betreffenden Wohnung trägt die Kosten für die Verwaltung, sowie für die Instandhaltung der Wohnung. Dies bedeutet, Kosten für größere Sanierungen an der Wohnung trägt im Zweifel der Eigentümer.
Handelt es sich nicht um eine Eigentumswohnung, an welcher der Berechtigte ein ausschließliches lebenslängliches Wohnungsrecht haben soll, sondern um ein Haus, sind ebenfalls die Vorschriften über den Nießbrauch nach § 1093 Abs. 1 BGB anwendbar. Danach hat der Wohnungsrechtsberechtigte, wie beim Nießbrauch, nur die gewöhnlichen Unterhaltungskosten zu bezahlen. Dies sind:
– Kleinere Reparaturen, z.B. ein kaputter Dachziegel
– Schönheitsreparaturen
– Kanalgebühren
– Brandversicherung für das Gebäude
– Grundsteuer
– Zinsanteil bei Grundschulden

Demgegenüber hat der Eigentümer eines Hauses, wie bei den Vorschriften über den Nießbrauch, die außergewöhnlichen Kosten der Immobilie zu tragen. Dies ist z.B. der Fall, wenn das ganze Dach neu eingedeckt werden soll.

3. Wie kann der Eigentümer Kosten gegenüber dem Wohnungsrechtsberechtigten geltend machen und wie lange?

Bis wann kann nun der Eigentümer Erhaltungsaufwendungen vom Wohnungsrechtsberechtigten verlangen, um die Wohnung in Schuss halten zu können?
Die Ersatzansprüche des Eigentümers wegen einer Verschlechterung der Wohnung verjähren ab der Rückgabe der Wohnung in 6 Monaten. Der Eigentümer kann diese Ansprüche auch noch zu Lebzeiten des Wohnungsrechtsberechtigten geltend machen und diese bereits zu Zeiten der Ausübung des lebenslänglichen ausschließlichen Wohnungsrechts schriftlich bei diesem anmelden. Wartet der Eigentümer der Wohnung mit der Geltendmachung von diesen Ansprüchen bis nach dem Tod des Wohnungsrechtsberechtigten, dann bestehen diese Ansprüche als Nachlassverbindlichkeiten gegenüber dessen Erben.
Wohngeldansprüche verjähren grundsätzlich nach §§ 194 ff. BGB in 3 Jahren nach deren Fälligkeit. Nach dem Urteil des BGH vom 16.03.2018, Az.: VZR 60/17, juris, soll die Abrechnungsfrist von 1 Jahr nach § 556 Abs. 3 BGB analog auch beim Wohnungsrechtsberechtigten anwendbar sein. Danach haben die Eigentümer ein Jahr Zeit, um dem Wohnungsrechtsberechtigten die Nebenkostenabrechnung zukommen zu lassen. Zum Beispiel für das Abrechnungsjahr 2019 muss der Eigentümer der Immobilie dem Wohnungsrechtsberechtigten bis spätestens zum 31.12.2020 die Nebenkostenabrechnung zukommen lassen. Ab Erhalt der Abrechnung beginnt dann die Verjährung des Nachzahlungsanspruchs von 3 Jahren.

Bei weiteren Fragen zum Wohnungsrecht, zum Wohngeld oder zu Erhaltungsaufwendungen kommen Sie gerne auf uns zu.