Mieterhöhung im Wohnraummietrecht 2023
1. Warum gibt es die gesetzlichen Vorgaben zur Mieterhöhung in §§ 557ff. BGB?
Da der Mieter der schwächere Vertragspartner ist, ermöglichen die §§ 557 ff. BGB eine Anpassung der Miethöhe, ohne gleichzeitig den Bestand des Mietverhältnisses zu gefährden. Ansonsten könnten Mieter unter dem Eindruck einer sofortigen Kündigung des Mietverhältnisses zur Zustimmung einer erhöhten Miete gezwungen werden.
2. Welche Möglichkeiten einer Mieterhöhung gibt es?
- Änderungsvertrag zur Mieterhöhung
Dieser kommt nach der Rechtsprechung des BGH, Urteil v. 11.12.2019, Az. VIII ZR 234/18, bereits dann zustande, wenn der Mieter dem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters zustimmt. - Staffelmiete oder Indexmiete
Bereits bei Mietvertragsabschluss kann eine Mieterhöhung in Form einer Staffelmiete oder Indexmiete vereinbart werden. - Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach §§ 558 ff. BGB
Wenn die Voraussetzungen nach §§ 558 ff. erfüllt sind, kann eine Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete flexibel im laufenden Mietverhältnis erhöht werden. - Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen
Wurde die Wohnung modernisiert, kann nach § 559 BGB die Miete erhöht werden. Teile der Modernisierungskosten können so auf den Mieter umgelegt werden. - Mieterhöhung der Veränderung der Betriebskostenvorauszahlungen nach § 560 BGB
Wenn die gesetzlichen Voraussetzungen beachtet werden, kann die Miete durch Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlungen erhöht werden.
3. Welche Besonderheiten sind bei der Mieterhöhung durch Staffelmiete zu beachten?
Bei der Staffelmiete erhöht sich die Miete zu den im Vertrag geregelten Zeitpunkten automatisch.
Wird eine Staffelmiete im Mietvertrag wirksam vereinbart, ist eine sonstige Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach §§ 558 ff. BGB ausgeschlossen.
4. Wie erfolgt die Mieterhöhung mit der Indexmiete?
Bei der Indexmiete wird die Miethöhe an den Preisindex des Statistischen Bundesamts für die Lebenshaltung aller privater Haushalte gekoppelt.
Daneben kann die Miete noch nach § 559 BGB nach Modernisierungsmaßnahmen erhöht werden. Eine Mieterhöhung nach § 558 BGB an die ortsübliche Vergleichsmiete ist daneben nicht möglich.
Die Änderung der Indexmiete tritt jedoch nicht automatisch ein. Das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters muss vielmehr in Textform gegenüber dem Mieter geltend gemacht werden. Nach dem Urteil des BGH v. 22.11.2017, Az. VIII ZR 291/16 muss das Mietänderungsverlangen folgenden Inhalt haben:
- den Indexwert zu Beginn des Mietverhältnisses
- den aktuellen Index
- den Betrag, um den sich die Miete erhöht und
- die künftig geschuldete Miete.
Die erhöhte Miete wird dann nach § 557 b Abs. 2 BGB erst mit Beginn des übernächsten Monats nach dem Zugang der Erklärung fällig.
5. Was ist eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete?
Danach kann eine Vermieter im laufenden Mietverhältnis die Nettokaltmiete flexibel bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen.
Rechtlich entsteht dem Vermieter ein Anspruch auf Zustimmung des Mieters zur Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, wenn die Voraussetzungen des §§ 558 ff. BGB erfüllt sind. Damit kommt rechtlich eine neue Vereinbarung zwischen dem Vermieter und dem Mieter über die Miethöhe zustande, also eine Vertragsänderung.
Prozessual kann der Vermieter nur die fehlende Zustimmung des Mieters zur Mieterhöhung durch ein Gerichtsurteil erwirken.
6. Wann sind die Vorschriften zur Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete überhaupt anwendbar?
Bei Wohnungen zum vorübergehenden Gebrauch und bei Studentenwohnheimen greifen die Regelungen zur Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nicht (§ 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB).
Auch bei einer vereinbarten Staffelmiete oder Indexmiete können die Regelungen zur Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nicht angewendet werden.
7. Welche Anforderungen gelten für das Mieterhöhungsverlangen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete?
Um eine Vollmachtsrüge nach § 174 BGB zu entgehen, sollte der Vermieteranwalt eine Originalvollmacht dem Mieterhöhungsschreiben beifügen.
Ein Käufer einer vermieteten Wohnung kann sogar eine Ermächtigung vom Verkäufer einholen, vor Eintragung seiner Eigentumsstellung im Grundbuch ein Mieterhöhungsbegehren im eigenen Namen zu stellen.
8. Wie kann eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete begründet werden?
Nach Ansicht des BGH sind keine überhöhten Anforderungen an eine Begründung zu solchen Mieterhöhungen zu stellen. Möglich ist die Begründung einer solchen Mieterhöhung durch Bezugnahme auf den qualifizierten oder einfachen Mietspiegel, in seltenen Fällen die Auskunft aus einer Mietdatenbank, durch ein auf die betreffende Wohnung zugeschnittenes Gutachten oder die Bezugnahme auf mindestens drei Vergleichswohnungen.
Bei weiteren Fragen zur Mieterhöhung oder zu Fragen zum Mietrecht kommen Sie gerne auf uns zu.
