Kann man sich durch Stellen von einem Nachmieter früher vom Mietvertrag lösen?

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Weit verbreitet ist die Ansicht, dass man sich durch das Stellen von einem Nachmieter umgehend vom geschlossenen Mietvertrag lösen kann.

Muss der Vermieter aber überhaupt einen Nachmieter auf Vorschlag des Vormieters akzeptieren?

1. Gibt es eine Nachmieterklausel im Mietvertrag?

Dies kommt jedoch ganz darauf an, ob eine sog. Nachmieterklausel im Mietvertrag existiert. Dies kommt in der Praxis jedoch so gut wie nie vor. Durch eine Nachmieterklausel ist es dem Vormieter erlaubt, sich durch Stellen eines Nachmieters frühzeitig vom Mietvertrag zu lösen. In der Regel enthält jedoch ein normaler Mietvertrag keine Nachmietervereinbarung, so dass sich der Mieter nicht frühzeitig durch Stellen eines Nachmieters vom Mietvertrag lösen kann und auch die Kündigungsfrist nicht verkürzen kann.

2. Liegt ein sog. Härtefall beim Mieter vor?

Liegt bei Mieter ein Härtefall vor, besteht für ihn ein berechtigtes Interesse, sich durch das Stellen von einem Nachmieter frühzeitig vom Mietvertrag zu lösen. Ein Härtefall ist insbesondere dann gegeben, wenn

  1. ein Kind unterwegs ist und die Wohnung für den Mieter zu klein ist.
  2. der Mieter zum Pflegefall wird und gesundheitsbedingt in ein Alten/- oder Pflegeheim ziehen muss.
  3. der Mieter beruflich den Wohnort wechseln muss.

Liegt ein solcher Härtefall vor, kann ein Vormieter durch Stellen eines bestimmten Nachmieters den Mietvertrag ggf. früher beenden. Dabei muss allein der Mieter aktiv werden; der Vermieter muss nicht an der Suche nach einem geeigneten Nachmieter mitwirken (BGH, Urt. v. 07.10.2015 – VIII ZR 247/14 – juris.bundesgerichtshof.de).

3. Muss der Vermieter in solchen Fällen jeden Nachmieter akzeptieren?

An sich reicht es aus, wenn der Vormieter dem Vermieter einen Nachmieter vorschlägt. Dieser Nachmieter muss jedoch als Ersatzmieter geeignet und dem Vermieter zumutbar sein. Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn der potentielle Nachmieter der gleichen Einkommensklasse angehört, wie der Vormieter. Als nicht zumutbar gilt der vorgeschlagene Nachmieter z.B., wenn dieser nur eine begrenzte Aufenthaltserlaubnis hat, die das Mietvertragsverhältnis gefährden könnte, er genehmigungspflichtige Haustiere hat oder die Wohnung gewerblich nutzen möchte, dies aber im Mietvertrag nicht vorgesehen ist. Vor allem in diesen Fällen muss der Vermieter den vorgeschlagenen Nachmieter nicht akzeptieren.

Darüber hinaus hat der Vermieter eine dreimonatige Überlegensfrist, ob er den Nachmieter akzeptieren möchte.

4. Zusammenfassend dürfte es daher rechtlich eher schwierig für den Mieter sein, sich frühzeitig vom Mietvertrag zu lösen, indem er einen Nachmieter stellt. Es muss ein Härtefall beim Mieter vorliegen und der Nachmieter muss geeignet und für den Vermieter zumutbar sein. Zudem ist die dreimonatige Prüfungsfrist für den Vermieter bezüglich des vorgeschlagenen Nachmieters einem schnellen Mieterwechsel auch nicht unbedingt zuträglich.

Bei Rechtsfragen “rund um die Nachmieter-Problematik” und im Mietrecht kommen Sie gerne auf uns zu.