Was tun bei unpünktlichen Zahlungen des Mieters?

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Zahlungen

Jeder kennt das lästige Problem: unpünktliche Zahlungen des Mieters – mal bezahlt der Mieter pünktlich seine Miete, dann wieder unpünktlich, dann sogar zwei Monatsmieten nicht.

Welche rechtlichen Möglichkeiten ergeben sich bei mehrfach unpünktlichen Zahlungen des Mieters für den Vermieter?

1. Außerordentliche fristlose Kündigung des Mieters

Eine außerordentliche fristlose Kündigung des Mieters nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB kommt bei mehrfach unpünktlichen Zahlungen dann in Betracht, wenn der Mieter mit der Bezahlung von 2 Monatsmieten im Verzug ist.
Der Mieter hat aber dann die Möglichkeit, vor Zugang des Kündigungsschreibens die vollständige Miete noch zu bezahlen. Dies kann er rechtlich zulässig sogar mehrfach tun. Hierdurch wird die Kündigung des Vermieters bei mehrfach unpünktlichen Zahlungen des Mieters noch unwirksam.
Die Kündigung des Vermieters wird auch dann unwirksam, wenn der Mieter im Ablauf von 2 Monaten nach Zugang der Klageschrift zur Räumung der Wohnung noch die vollständige Miete bezahlt (sog. Schonfristzahlung). Dies darf der Mieter allerdings nur einmal in 2 Jahren tun (§ 569 Abs. 3 BGB). Sonst bleibt die Kündigung des Vermieters wegen mehrfach unpünktlichen Zahlungen des Mieters ebenfalls wirksam.

Als weitere Vorschrift für eine Kündigung des Mieters bei mehrfach unpünktlichen Zahlungen kommt die außerordentliche fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB in Betracht (sog. Auffangtatbestand). Hierbei gelten die unpünktlichen Mietzahlungen als mietrechtliche Vertragsverletzung, welche dem Vermieter nach Abwägung der beiderseitigen Interessen nicht mehr zugemutet werden kann. Voraussetzung für eine solche Kündigung des Mieters ist jedoch eine vorausgegangene Abmahnung durch den Vermieter wegen mehrfach unpünktlichen Zahlungen. Nach der Entscheidung des BGH vom 11.01.2006, NZM 2006, 338 reicht dann bereits eine einmalige weitere unpünktliche Zahlung nach der Abmahnung für eine fristlose Kündigung aus.

2. Ordentliche Kündigung des Mieters wegen Zahlungsverzugs

Schließlich kommt noch die ordentliche Kündigung des Vermieters bei Zahlungsverzug des Mieters in Betracht, § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB. Hier gelten die mehrfach unpünktlichen Zahlungen des Mieters als nicht unerhebliche Pflichtverletzung des Mieters, die den Vermieter ggf. zur ordentlichen Kündigung berechtigen.

Bei weiterem Beratungsbedarf zum Thema unpünktliche Zahlungen der Mieter oder zu weiteren Themen im Mietrecht kommen Sie gerne auf uns zu.